財務學教授：股票、歷史、政治、經濟、商業、科技 &「普通人的自由主義」作者
容積率和打房, 9/29/2024
柯文哲涉嫌在京華城改建放水容積率，圖利建商。在柯文哲動筆放寬容積率前後，台北市以及全台灣經濟，都沒有任何巨大變化，但那塊建地的價值卻可以差上幾十億，甚至幾百億，這案子真是一個經濟學上奇妙的問題。從一個角度來說，政府控管的容積率本身，阻止了台灣經濟有更多的發展機會，因為土地價值一直在那裡，是政府的容積率限制擋住了發展的機會，而法令規定本身，甚至變成了貪污的來源。
容積率有很大的討論空間，但容積率的改革，要放在房市的改革這個更大的命題來討論。
據說台灣有七波的打房，最新的打房政策，要用貸款成數的限制，拉高炒房的成本，我個人認為成效會相當有限。打房不外乎壓低房屋的需求，或是提高房屋的供結，但這兩點都不可能因為打房的政策有相當的改變。
台灣經濟強勢增長，但人口幾乎不再成長，而且少子、高齡化的走勢明顯，對住房的需求，理應不該如此強勁。但台灣變富有的同時，理財的工具卻相當稀少，加上傳統的「有土斯有財」觀念，造成台灣人一有錢就想買房子。而且幾十年下來的經驗，證明買房還真的是最好的投資理財方式，所以需求降不下來。央行控制信用借貸的方式，或者是財政部的財稅手段，都沒辦法把錢從房市轉移。也許台積電的興起，讓股市慢慢地可以吸納一些閒錢，但這些閒錢，通常是來自「買夠了房」的中上階層，或者是「買不起房」的社會新鮮人，但買台積電股票，更多的是機構法人的錢，和炒房的金流，幾乎完全不相關。
我可以很確定地說，打壓需求來讓房市降溫，是沒有用的。因為連金融市場最發達的美國，有最多理財工具可以選的美國，在人口集中的都會區，一樣有高房價的問題。要打壓房市，最好的方法，還是從供給下手。
房屋的供給，理論上是受土地供給的限制，但房子是可以往上蓋的，所以土地不是真的限制因素，限制住房供給的，都是人為的政府管制。台灣的「建蔽率」、「容積率」，還有「土地分區」、「環境影響評估」等等，無一不是政府的人為限制。我以前和年輕人講「容積率」、「建蔽率」這些數字化的管理，沒有任何科學根據，讓一堆「都市計劃專家」跳腳。但我們可以做實驗，看看一個人喝了多少的酒後，會影響車輛的駕駛能力，所以可以訂立酒後駕車的標準，容積率怎麼科學實驗呢？台北市的京華城容積率的560%，或者是柯文哲放水的840%，通通沒有科學的根據。840%如果太高，那839%呢？所有的一切標準，都是這些沒有科學根據的專家和市府官員隨意而訂。
如果台北的精華地段，每一棟樓，都用曼哈頓的容積率，那台北哪裡有房價過高的問題？如果台北不行，為什麼曼哈頓可以？不要和我講地震的問題，台北都蓋了101，而且請你找出任何科學根據，台灣容積率的設定，和防地震有任何的關係，再來說服我。
但台北要學的是東京，而不是紐約。東京有全世界大都會區裡最合理的房價，因為東京有非常鬆散的建築分區限制，拆房、建房相當容易，造成地產商發達，而地產商的發達，連帶讓租房市場活躍。東京人可以一輩子不用買房，但一直住在新穎的公寓裡。同時分區限制的鬆散，也讓生活機能充足，到處都適合居住，而不像有些美國城市，一到晚上就變死城。
回到容積率、建蔽率的管制，這些沒有科學根據的法令，從一開始就是國民黨政府假借專家的名義，用以掌握經濟資源分配的方式，一如解嚴前各地只有一家客運公司一樣的壟斷道理。只要建照在政府手裡，掌權的政客，就有分配資源的權力，看是要商人拿錢來換，還是政客拿去攏絡自己人。這種權力的壟斷，就像成癮的藥物一樣，一旦染上了惡習，就戒不掉。如果真的要用放寬法規的方式，增加住房供給來打房，就要讓各級政府好好打個架，也許中央政府可以透過立法，限制地方政府對容積率、建蔽率、分區，以及環境影響評估的控制能力，比如說比照美國有些地方，只要建案有一定成數的住宅，供予低收入戶講買，就可以免除分區，甚至是環評的規定。如果中央政府訂了這樣的法令，商人將本求利，很快供給就會出來，房價就會跌了。
但台灣社會真的希望打房嗎？從無殼蝸牛到有房階級，是一個很奇妙的心態轉變，好像喝了孟婆湯一樣，所有之前對公平正義的渴望，一旦有了房子之後，就會通通忘記，反而會想要房價一直漲，人心真巧妙，是不是？
所以台灣人不要再自己騙自己，住房的公平正義，永遠就不是，也不該是主流的政見。政府可以用法令的逐步放鬆，讓台灣都市的醜陋房屋，早點都更成新穎大樓，不要再談打房。用政策一點一滴地增加房屋供給，既保留生活的便利性，也讓房市不致崩盤，對國家社會而言，才是正途，才是良好的政策。
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